Glosario de prefactibilidad y Código Urbanístico

Los términos que aparecen en todo análisis de un lote de CABA, explicados en criollo. Cada definición linkea a la guía o herramienta donde se profundiza.

Altura máxima Área edificable Capacidad constructiva Edificabilidad Enrase FOT (Factor de Ocupación Total)Línea de Frente Interno (L.F.I.)Mixtura de usos Plusvalía urbanística (DDHUS)Prefactibilidad Unidad de sustentabilidad Incidencia del suelo Volumen edificable

Altura máxima: El tope de altura del cuerpo principal de un edificio según la unidad de edificabilidad de la parcela. Por encima pueden admitirse hasta dos niveles retirados, sin superar el plano límite (altura máxima + 7 m en las unidades medias y altas). Guía: tipologías y alturas →
Área edificable: La porción de la parcela donde se puede construir: en planta va desde la Línea Oficial (el frente) hasta la Línea de Frente Interno (el fondo edificable), y en altura hasta el plano límite. Lo que queda fuera es patio, retiro o pulmón de manzana. Guía: cuánto se puede construir →
Capacidad constructiva: Los metros cuadrados totales que la normativa permite construir en una parcela: la envolvente edificable (frente a fondo edificable, por la altura permitida) rebanada en plantas. Es el número que define el potencial de un lote. Calculala gratis con un informe →
Edificabilidad: El conjunto de reglas del Código Urbanístico que determinan qué se puede construir en una parcela: unidad de sustentabilidad, altura, retiros, línea de frente interno y factores de ocupación. Se consulta por parcela en el mapa de zonificación. Mapa de zonificación CPU →
Enrase: La posibilidad de igualar la altura de un edificio con la de linderos más altos ya construidos, superando el perfil estándar de la tipología. La envolvente oficial de una parcela con enrase autorizado puede ser bastante mayor que la teórica. Guía: afectaciones y enrase →
FOT (Factor de Ocupación Total): El multiplicador del código anterior (Código de Planeamiento Urbano): superficie máxima construible = FOT × superficie de la parcela. El Código Urbanístico vigente lo reemplazó por alturas por unidad, pero el FOT sigue vivo en la fórmula de plusvalía y en distritos de normativa especial. Guía: FOT, altura e incidencia UVA →
Línea de Frente Interno (L.F.I.): La línea que marca hasta dónde se puede construir hacia el fondo de la manzana: el cuerpo del edificio no la atraviesa, y lo que queda detrás forma el pulmón de manzana. Por eso la caja edificable no llega al fondo del lote. Guía: cuánto se puede construir →
Mixtura de usos: La escala del Código Urbanístico (niveles 1 a 4) que gradúa qué actividades se admiten en cada zona, de lo puramente residencial a los corredores de alta mixtura con comercio y servicios. Define qué se puede hacer, así como la edificabilidad define cuánto. Mapa de zonificación CPU →
Plusvalía urbanística (DDHUS): El derecho que se paga a la Ciudad por construir por encima de lo que permitía el código anterior: los m² excedentes, ponderados al 80% y sin la planta baja, valuados por la incidencia UVA y la alícuota de la zona. En lotes con mucha capacidad adicional puede mover el negocio. Calculadora de plusvalía →
Prefactibilidad: El análisis previo a la compra de un terreno: cuánto se puede construir, cuánto valdría eso vendido, qué costos tiene (obra, plusvalía) y qué restricciones lo afectan. Es el primer filtro de todo desarrollo inmobiliario. Guía: prefactibilidad de un lote →
Unidad de sustentabilidad: La categoría de altura que el Código Urbanístico asigna a cada parcela: USAB 0/1/2 (baja, hasta 14,6 m), USAM (media, 17,2 m), USAA (alta, 22,8 m) y los corredores CM (31,2 m) y CA (38 m). Determina cuántos pisos entran. Guía: tipologías USAB/USAM/USAA →
Incidencia del suelo: Lo que vale el terreno por cada m² vendible que permite construir (US$/m²). Es la vara con la que el mercado compara lotes de distinto tamaño y normativa: valor del terreno ≈ incidencia de la zona × m² vendibles. Guía: método residual e incidencia →
Volumen edificable: La “caja” tridimensional donde puede inscribirse el edificio: el área edificable en planta extruida hasta la altura permitida, con sus retiros y basamento. Es lo que se ve en 3D en un informe de prefactibilidad. Ver el 3D en un informe gratis →