Prefactibilidad de un lote en CABA: qué es, qué incluye y cómo hacerla online

La prefactibilidad es el estudio que se hace ANTES de comprar (u ofertar por) un terreno: con la normativa vigente y los datos oficiales de la parcela, estima cuánto se puede construir, cuánto valdría eso construido, qué costos ocultos tiene el lote y qué restricciones lo afectan. Es el primer filtro de cualquier desarrollo inmobiliario — la diferencia entre ofertar con un número fundamentado y comprar a ciegas.

Las cinco preguntas que responde

• ¿Cuánto se puede construir? — la capacidad constructiva: metros cuadrados, altura máxima y cantidad de plantas según el Código Urbanístico.
• ¿Cuánto de eso se vende? — la superficie vendible: lo construible menos núcleos, circulación y espacios comunes.
• ¿Cuánto vale el terreno? — el valor que surge de multiplicar los m² vendibles por la incidencia de la zona, neto de plusvalía.
• ¿Cuánto hay que pagarle a la Ciudad? — la plusvalía urbanística (DDHUS), que en lotes con mucha capacidad adicional puede ser una cifra de seis dígitos en dólares.
• ¿Qué lo limita? — afectaciones: protección histórica, riesgo hídrico, línea de frente interno, ensanches, y la situación de los linderos.

Qué incluye un informe completo, capa por capa

• Capacidad constructiva 3D: la envolvente edificable oficial de la parcela (cuerpo, retiros, basamento), rebanada en plantas con su superficie cada una.
• Superficie vendible estimada: cubierta, semicubierta (balcones) y descubierta, ponderadas como las valúa el mercado.
• Plusvalía urbanística: la fórmula oficial DDHUS con los índices de la parcela (incidencia UVA y alícuota), en UVA, pesos y dólares.
• Valor estimado del terreno: incidencia de la zona × m² vendibles − plusvalía.
• Cédula urbanística: distrito, tipología de edificabilidad, FOT, plano límite, mixtura de usos.
• Afectaciones y linderos: APH y catalogación, riesgo hídrico, ensanche, apertura de calle, más el estado de las parcelas vecinas.
• Normativa aplicada: los artículos del Código Urbanístico que rigen ESA parcela.
• Historial de obras y trámites (DGROC) y los documentos oficiales: croquis de parcela, plano índice, perímetro de manzana.

Antes y ahora: de semanas a minutos

Históricamente la prefactibilidad era un encargo a un estudio o consultora: levantar la normativa del lote, dibujar la envolvente, estimar superficies y armar un informe. Tarda días o semanas y cuesta cientos de miles de pesos por lote — razonable para cerrar UNA compra, imposible para filtrar veinte candidatos. Hoy los datos que alimentan ese estudio (catastro, envolventes, índices de plusvalía, afectaciones) son públicos y están estructurados: un informe automático los cruza en segundos.

Cómo hacerla online, paso a paso

• Ingresá la dirección del lote (o su nomenclatura catastral sección-manzana-parcela).
• Confirmá la parcela en el mapa — si la dirección cae en la parcela equivocada, un toque en el mapa la corrige gratis.
• Listo: el informe se genera con la envolvente 3D, las superficies por planta, la plusvalía y el valor estimado. Se puede descargar en PDF y enviar por mail.

Cómo leer el resultado (qué mirar primero)

• La tipología y la altura: definen el techo del negocio. Un lote USAB2 (PB+4) y uno USAA (PB+7) son productos distintos.
• Los m² vendibles, no los construibles: la diferencia (núcleos, circulación, comunes) ronda el 20% y es la que paga la obra.
• La plusvalía como costo oculto: dos lotes iguales pueden diferir en decenas de miles de dólares solo por lo que uno paga a la Ciudad.
• Las afectaciones: una catalogación patrimonial o un retiro pueden achicar (o frenar) el proyecto entero.

Cuándo igual necesitás un profesional

La prefactibilidad es el primer filtro, no el proyecto. Para el anteproyecto, la interpretación fina de la norma (que en CABA corresponde a la DGIUR), los distritos de normativa especial (APH, urbanizaciones determinadas, áreas sin parámetros publicados) y el trámite de obra, vas a necesitar un arquitecto o gestor. Lo que cambia con el informe automático es el orden: primero filtrás y negociás con números; el honorario profesional lo invertís en el lote que ya elegiste.

Para profundizar: cuánto se puede construir en un lote (la mecánica de la capacidad constructiva), cómo se calcula la plusvalía y qué afectaciones pueden bajar la capacidad.