¿Cuánto se puede construir en un lote de CABA?

Antes de comprar un terreno o encarar un desarrollo, la primera pregunta es siempre la misma: ¿cuántos metros cuadrados se pueden construir acá? En la Ciudad de Buenos Aires la respuesta sale del Código Urbanístico (Ley 6.099 y modificatorias, con la reforma de la Ley 6.776/2024) y depende de la parcela puntual: su unidad de edificabilidad, la geometría de la manzana y las afectaciones que pesen sobre el lote. Esta guía recorre el cálculo completo, con los mismos criterios que usa el visor oficial Ciudad 3D.

1. La unidad de edificabilidad define la altura

El Código agrupa las parcelas en siete unidades ordinarias que fijan la altura máxima del edificio. Es el dato que más condiciona la escala del proyecto:

¿De dónde salen los pisos? El Código no fija una cantidad de plantas: fija alturas. La cuenta práctica es una planta baja de unos 3,20 m y pisos de 2,80 m (2,60 de altura libre mínima más la losa). Con esa grilla, 22,80 m de USAA dan exactamente PB + 7.

2. Los retiros: qué pasa arriba de la altura máxima

En USAM, USAA y los corredores se pueden sumar hasta dos niveles retirados por encima de la altura máxima, siempre dentro de un plano límite ubicado 7 metros más arriba:

• Retiro 1: retranqueado al menos 2 m de la Línea Oficial, con altura máxima de 3 m.
• Retiro 2: retranqueado al menos 4 m de la Línea Oficial y de la L.F.I., sin superar el plano límite.
• Las USAB no tienen retiros: su altura máxima coincide con el plano límite (caja simple).

3. La huella: entre la Línea Oficial y la L.F.I.

La planta no ocupa todo el lote. Se edifica desde la Línea Oficial (el frente) hasta la Línea de Frente Interno (L.F.I.), que preserva el pulmón de manzana. En una manzana regular, la L.F.I. corre paralela a cada frente a un cuarto de la distancia entre las líneas oficiales opuestas — así el medio de la manzana queda como Espacio Libre de Manzana.

• El Código garantiza una banda edificable mínima de 16 m desde la Línea Oficial.
• Si la parcela es corta y no llega a la L.F.I., debe dejar un fondo libre según la unidad: 4 m en USAB, 6 m en USAM/USAA y 8 m en los corredores.
• En manzanas irregulares (menos de 4.000 m², lados curvos, 3 o 5+ lados) la L.F.I. la determina el organismo competente — no la fórmula del ¼.

La profundidad edificable (L.O. → L.F.I.) multiplicada por el frente te da el área de cada planta. Con el área de planta y la cantidad de niveles ya tenés la envolvente: la capacidad constructiva máxima.

4. Los balcones suman sin consumir envolvente

Los balcones vuelan por fuera del área edificable, así que agregan superficie semicubierta vendible sin gastar volumen: hasta 1,50 m sobre calles de menos de 30 m (2,00 m en avenidas), y hasta 1,50 m sobre el contrafrente. En la práctica pueden sumar varios puntos de superficie vendible a un edificio entre medianeras.

5. De la capacidad a la superficie vendible

La capacidad constructiva es la envolvente. Lo que se vende es menos: hay que descontar el núcleo (escalera y ascensores), palieres y circulaciones, y los espacios comunes obligatorios de planta baja (hall, medidores, bicicletero, sala de residuos, espacio para el personal). Como referencia profesional, la eficiencia de un edificio de vivienda queda entre el 78% y el 85% de la superficie construida — los corredores altos, con doble ascensor y antecámaras, están en la parte baja de esa banda.

6. Lo que puede cambiar el resultado

• Enrase: si los linderos son más altos, la parcela puede completar tejido por encima de su perfil — la envolvente oficial lo refleja.
• Esquinas: la ochava rige solo en planta baja; por encima el volumen se completa hasta la intersección de las líneas oficiales.
• Afectaciones: riesgo hídrico, ensanches, aperturas de calle, protección patrimonial (APH) o límites aeronáuticos pueden recortar o condicionar la envolvente.
• Áreas especiales (U, AE, DUE): tienen normativa propia — no se les aplican las reglas generales por analogía.

Para el número exacto —capacidad 3D con la envolvente oficial, pisos, plusvalía y valor estimado del terreno en un informe PDF— usá la Prefactibilidad de FactibilIA: ingresás la dirección y en segundos tenés el análisis completo con datos oficiales del GCBA. En la guía de prefactibilidad está explicado qué incluye el informe, capa por capa.