FOT, altura e incidencia UVA: cómo leer el Código Urbanístico de tu parcela

Cuando abrís la ficha urbanística de un lote aparece una batería de siglas y números. Cada uno responde una pregunta distinta: cuánto se puede construir, qué usos se admiten y cuánto cuesta el excedente. Esta guía los recorre uno por uno, en el orden en que conviene leerlos.

Distrito CPU: el carácter de la zona

El distrito (R2a I, C3 II, E1, un APH…) describe el carácter urbano: residencial, central, equipamiento, industrial o área especial. La primera letra ya orienta — R residencial, C central, E equipamiento, U urbanizaciones determinadas, APH protección histórica. Ojo: dos parcelas del mismo distrito pueden tener alturas distintas; el distrito no alcanza para saber cuánto se construye.

Unidad de edificabilidad: la altura

La unidad (USAB 0/1/2, USAM, USAA, C.M., C.A.) es el dato operativo: fija la altura máxima y, con ella, la cantidad de pisos. En los distritos de normativa especial (U, AE, algunos APH) puede no haber altura publicada — ahí la edificabilidad se rige por el FOT o por tablas propias del distrito, y conviene un análisis particularizado.

Altura máxima vs. plano límite

Son dos cotas distintas. La altura máxima es hasta donde llega el cuerpo del edificio sobre la Línea Oficial. El plano límite es el techo absoluto: en las unidades medias y altas está 7 m por encima, y ese colchón es el que habilita los dos niveles retirados. En las USAB coinciden — por eso son cajas simples, sin retiros.

FOT: la referencia del código anterior

El Factor de Ocupación Total multiplica la superficie de la parcela para dar los m² construibles (FOT 2,7 sobre 300 m² = 810 m²). El Código Urbanístico vigente regula por geometría (alturas + líneas de frente interno), pero el FOT del código anterior sigue vivo en un rol clave: es la base contra la que se calcula la plusvalía. Todo lo que el código nuevo te deja construir por encima de FOT × superficie es superficie 'adicional' y paga.

Incidencia UVA y alícuota: cuánto vale el excedente

La incidencia UVA es el valor del suelo por m² adicional, expresado en UVA y distinto por zona (una parcela de Palermo tiene una incidencia mucho más alta que una de Lugano). La alícuota (típicamente 0,10 a 0,35) modula cuánto de ese valor se paga. Multiplicadas entre sí y por los m² excedentes, dan la plusvalía.

Mixtura de usos: qué se puede hacer, además de vivienda

El Código clasifica las parcelas en áreas de mixtura 1 a 4: de zonas casi exclusivamente residenciales (1) a corredores de máxima mixtura con comercio, oficinas y equipamiento (4). Antes de proyectar un local o una oficina, verificá el nivel de mixtura y el cuadro de usos.

Señales de alerta en la ficha

• Manzana atípica: la envolvente puede estar fijada por disposición particular.
• Parcela irregular o catalogada (APH): revisión caso por caso.
• Riesgo hídrico, ensanche o apertura de calle: afectan la huella o los subsuelos.
• Distritos U/AE/DUE: normativa propia, sin reglas generales por analogía.