Tipologías de edificabilidad en CABA: USAB, USAM, USAA y Corredores

Antes que cualquier cuenta, lo primero que define lo que se puede construir en un lote de CABA es su tipología de edificabilidad: la “unidad” que le asignó el Código Urbanístico. Ella fija la altura máxima y, con ella, cuántos pisos entran y cómo es el perfil del edificio. Conocerla es el punto de partida de todo análisis.

Las siete unidades, de menor a mayor altura

USAB son las Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja (los barrios de casas y edificios bajos); USAM y USAA, media y alta; los Corredores son las avenidas, donde se permite lo más alto. Los pisos son estimativos: el Código fija la altura, no un número exacto de plantas.

Qué cambia según la unidad

• Retiros: en USAM, USAA y Corredores, por encima de la altura máxima se permiten hasta dos niveles retirados, dentro de un plano límite a +7 m. Las USAB son cajas planas, sin retiros.
• Planta baja: la altura mínima de PB es 2,60 m en las USAB y 3,00 m en las demás — importa para locales y cocheras.
• Basamento: solo los Corredores (CM y CA) pueden tener una base más ancha (hasta 6 m) que ocupa más fondo que la torre — es lo que genera el escalonado.
• Enrase: si un lindero es más alto, la parcela a veces puede “enrasar” y subir por encima de su altura teórica.

Cómo saber la tipología de tu lote

No se deduce a ojo: dos cuadras seguidas pueden tener unidades distintas. La forma directa es consultar el mapa de zonificación, que colorea cada parcela por su distrito y su tipología, con la altura de la unidad y el FOT. Es el primer dato que conviene mirar antes de pensar en metros, plusvalía o precio.