Quién está detrás de FactibilIA
Qué es FactibilIA
FactibilIA es una plataforma de prefactibilidad inmobiliaria para la Ciudad de Buenos Aires: ingresás la dirección de una parcela y en segundos obtenés un informe con su capacidad constructiva en 3D, las superficies por planta, la superficie vendible estimada, la plusvalía urbanística por la fórmula oficial y el valor estimado del terreno, junto con la zonificación, las afectaciones y la normativa aplicable.
El análisis que un desarrollador encargaba lote por lote —y tardaba días— acá se resuelve al instante, para poder filtrar decenas de candidatos antes de invertir en el estudio profesional del elegido.
Quién la desarrolla
FactibilIA es desarrollada por Maximiliano Miranda, Ingeniero Civil matriculado (CPIC 17.438 · RPA CABA 18.983), que también escribe y revisa las guías del sitio. La herramienta nace de la práctica real del análisis de factibilidad: las mismas cuentas que se hacen para decidir una compra, sistematizadas.
De dónde salen los datos
Los informes se construyen sobre datos oficiales y públicos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires: información catastral, normativa del Código Urbanístico (Ley 6.099 y modificatorias), envolventes de edificabilidad, índices de plusvalía y registros de obra. Las series económicas (índice CAC, UVA, dólar) provienen de sus publicadores oficiales.
Los datos se actualizan de forma automática y cada informe refleja la información disponible al momento de generarlo.
Qué alcance tienen los informes
Un informe de FactibilIA es un análisis PRELIMINAR y automatizado: sirve para dimensionar el potencial de una parcela, comparar candidatos y negociar con números. NO es un certificado urbanístico, un dictamen, una aprobación municipal ni una garantía de capacidad constructiva definitiva.
La interpretación oficial del Código Urbanístico corresponde a la Dirección General de Interpretación Urbanística (DGIUR) y el registro de obras a la DGROC, ambas del GCBA. Los proyectos con normativa especial (áreas de protección histórica, urbanizaciones determinadas, convenios) requieren siempre análisis particular.
Qué debe verificar un profesional
Antes de comprar o proyectar, un arquitecto, ingeniero o gestor matriculado debe verificar la normativa aplicable al caso concreto, las afectaciones y su interpretación vigente, la situación de linderos y todo lo que exija el trámite ante el GCBA. FactibilIA ordena esa conversación: llegás al profesional con el análisis preliminar hecho y las preguntas correctas.