Cómo se tasa un terreno en CABA: el método residual, paso a paso
Por qué dos terrenos iguales valen distinto: el método residual explica que el valor del suelo es lo que queda de las ventas después de restar obra, plusvalía y gastos. La cuenta rápida por incidencia, con un ejemplo.
MMPor Ing. Maximiliano Miranda — Ingeniero Civil · CPIC 17.438
El precio de un terreno no sale de una tabla: sale de lo que se puede construir y vender encima. Por eso dos lotes del mismo tamaño, en la misma cuadra, pueden valer muy distinto. La herramienta que usan los desarrolladores para ponerle número al suelo es el método residual, y entenderlo evita pagar de más.
La lógica: el terreno es lo que sobra
El método residual arranca por el final: primero estima cuánto se puede vender del edificio terminado, y a eso le resta todo lo que cuesta llegar hasta ahí. Lo que queda —el residuo— es lo máximo que conviene pagar por el terreno.
Los ingredientes
- Metros vendibles: la capacidad constructiva de la parcela × la eficiencia (típicamente ~80% de superficie útil sobre la construible).
- Precio de venta: el valor del m² terminado en esa zona (US$/m²).
- Costo de obra: cuánto sale construir esos metros, que se sigue con el índice CAC.
- Plusvalía: el derecho que se paga a la Ciudad por la capacidad constructiva adicional.
- Gastos e impuestos: honorarios, comercialización, sellos, IIBB, etc.
- Margen del desarrollador: la ganancia esperada del proyecto (no es parte del terreno).
La versión rápida: incidencia del suelo
Para una primera aproximación no hace falta el flujo completo. La incidencia del suelo es cuánto “aguanta” el terreno por cada m² vendible en esa zona (US$/m² vendible), y ya trae adentro la relación entre precio de venta y costos. La cuenta rápida es:
- Valor del terreno ≈ incidencia (US$/m² vendible) × m² vendibles − plusvalía.
- La incidencia sube en barrios de mayor demanda y baja donde los precios de venta no acompañan.
- La plusvalía se resta porque es un costo de “desbloqueo” de la capacidad adicional: dos lotes de igual incidencia pueden valer distinto solo por cuánta plusvalía deben.
Un ejemplo
| Dato | Valor |
|---|---|
| m² vendibles | 1.100 m² |
| Incidencia de la zona | US$ 450 /m² vendible |
| Valor bruto por incidencia | 1.100 × 450 = US$ 495.000 |
| Plusvalía (a pagar) | US$ 60.000 |
| Valor máximo del terreno | ≈ US$ 435.000 |
Los valores son ilustrativos: la incidencia y la plusvalía son propias de cada parcela. Pero la mecánica es siempre esta — capacidad × incidencia, menos plusvalía.
Qué mueve el número
- Más capacidad constructiva (mejor tipología, parcela más grande o esquina) → más m² vendibles → más valor.
- Mejor barrio / mejor entorno → mayor incidencia → más valor.
- Más plusvalía a pagar → menos valor de terreno, aunque la capacidad sea alta.
- Costos de obra en alza (CAC) → menos margen → presión a la baja sobre lo que se puede pagar por el suelo.
Poné número al suelo de una dirección
Ingresá una dirección de CABA y obtené el excedente, la incidencia, la alícuota y la plusvalía — los datos que alimentan la tasación por incidencia. Gratis y sin registro.
Abrir calculadora de PlusvalíaFuentes consultadas
- Código Urbanístico — Ley 6.099 (texto oficial, NormativaBA)
- Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO) — índice CAC
Revisión técnica: · Ing. Maximiliano Miranda, Ingeniero Civil (CPIC 17.438).