Plusvalía urbanística en CABA: qué es y cómo se calcula

La plusvalía urbanística —formalmente, el derecho por la capacidad constructiva adicional— es el monto que un desarrollo le paga a la Ciudad cuando construye por encima de lo que permitía el código anterior. Entender cómo se calcula es clave para valuar un terreno: en lotes con mucha capacidad adicional puede mover el precio máximo de compra en decenas de miles de dólares.

DDHUS es la sigla de Derecho para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable: así se llama oficialmente este derecho en el Código Fiscal porteño, y de ahí toma el nombre el Simulador DDHUS de la Ciudad (la herramienta oficial dentro de Ciudad 3D que estima el monto). Cuando en una prefactibilidad leas “plusvalía”, “CCA” o “DDHUS”, es siempre la misma cuenta: la fórmula que sigue.

La lógica: se paga el salto de código

El Código Urbanístico de 2018 amplió la edificabilidad de muchas parcelas respecto del Código de Planeamiento anterior. Ese salto no es gratis: la Ley 6.062 creó el derecho que captura parte del mayor valor que la norma nueva le dio al suelo. Si el código nuevo no te da más que el viejo, no pagás nada.

La fórmula oficial (Simulador DDHUS), paso a paso

• a = capacidad constructiva vigente SIN la planta baja (la PB no computa).
• A1 = a × 0,8 — la capacidad se pondera al 80%, la convención de superficie vendible.
• A2 = FOT del código anterior × superficie de la parcela.
• A = A1 − A2. Si da 0 o negativo, no hay plusvalía.
• B = alícuota × incidencia UVA (el valor de cada m² excedente).
• Plusvalía = A × B, expresada en UVA.

Qué superficie computa y qué no

Este es el detalle que más equivocaciones genera: la plusvalía no se paga sobre todos los metros del proyecto. La base de la cuenta es la superficie cubierta edificable computable —la que suma capacidad constructiva sobre rasante— y varias superficies quedan expresamente afuera. La regla oficial lo resume así: se toma la totalidad de los metros construibles menos el 20% (el ponderador × 0,8), descontando retiros, balcones y subsuelos.

• La planta baja no computa: por eso 'a' se toma restándole la PB a la capacidad total. Olvidarlo infla la plusvalía entre un 10% y un 15%.
• Los balcones no computan: vuelan por fuera de la envolvente edificable (más allá de la Línea Oficial o del frente interno) y agregan superficie semicubierta vendible sin consumir capacidad. No entran en la base de la plusvalía.
• Los subsuelos no computan: están bajo cota y se destinan a cocheras, bauleras, salas de máquinas o servicios. No son edificabilidad sobre rasante, así que quedan afuera del cálculo.
• Y sobre lo que sí computa, la fórmula toma solo el 80% (× 0,8): ese 20% de descuento absorbe el núcleo (escalera y ascensores), las circulaciones y los espacios comunes que no son superficie vendible.

La consecuencia práctica es doble. Primero, la base de la plusvalía siempre es más chica que 'todos los metros del edificio'. Segundo, un proyecto puede sumar mucha superficie útil o funcional —balcones amplios, varios subsuelos de cocheras— sin engordar lo que le paga a la Ciudad. Por eso el excedente se calcula sobre la envolvente sobre rasante, no sobre la superficie total vendible.

Ejemplo numérico completo

Parcela de 300 m² en una zona USAA (PB+7 más dos retirados). Supongamos una capacidad vigente de 1.500 m², de los cuales 150 m² son la planta baja:

El resultado en UVA se monetiza con el valor de la UVA del día del pago y puede expresarse en dólares al tipo de cambio oficial. Como la UVA ajusta por inflación, la plusvalía 'en pesos' sube todos los meses: conviene calcularla en UVA y convertir al momento de decidir. Los valores del ejemplo son ilustrativos — la incidencia y la alícuota son propias de cada zona.

Otros detalles que cambian el número

• El FOT que resta es el del código ANTERIOR (Código de Planeamiento, Ley 449; aparece en la ficha de edificabilidad como referencia), no un FOT vigente. Es lo que ya te permitía la norma vieja, y por eso no se paga.
• La incidencia UVA y la alícuota son propias de cada zona: la alícuota va del 10% al 35% según el área, y la incidencia refleja el valor del suelo de la manzana. Dos parcelas con el mismo excedente pueden pagar muy distinto.
• En parcelas con enrase, la envolvente oficial puede venir con la superficie máxima en cero — ahí la capacidad hay que computarla desde la volumetría real, no del dato publicado.

Cómo pega en el valor del terreno

La cuenta del desarrollador es: valor del terreno ≈ incidencia de la zona (US$/m² vendible) × m² vendibles − plusvalía. La plusvalía es, en la práctica, un costo de 'desbloqueo' de la capacidad adicional: dos lotes idénticos en zonas de igual incidencia pueden valer distinto solo por cuánta plusvalía deben.