Excedente de edificabilidad: qué suma y qué se resta en la plusvalía

Toda la plusvalía urbana de CABA gira alrededor de un solo número: el excedente de edificabilidad. Es la cantidad de metros cuadrados que el Código Urbanístico vigente te dejó construir de más respecto del código anterior. Sobre ese excedente —y solo sobre ese excedente— se paga. Entender qué entra en la cuenta, qué suma y qué se resta, es lo que separa una estimación seria de una que se equivoca por decenas de miles de dólares.

El excedente es una resta: código nuevo menos código viejo

La idea de fondo es sencilla. El Código Urbanístico de 2018 (Ley 6.099, con la reforma de la Ley 6.776/2024) le dio a muchas parcelas más capacidad constructiva que el viejo Código de Planeamiento. Ese “regalo” de la norma tiene un precio: la Ciudad captura parte de esa valorización. Por eso el excedente (que en la fórmula oficial se llama A) es la diferencia entre lo que hoy podés construir y lo que ya te permitía el código anterior.

Qué SUMA: la capacidad del código nuevo (A1)

El primer término, A1, parte de la superficie edificable que habilita el código vigente para la parcela —la envolvente oficial: cuántos m² totales entran según la altura, los retiros y la línea de frente interno—. A esa superficie se le aplican dos ajustes:

• Se pondera al 80% (× 0,8): la fórmula oficial toma el 80% de los metros cuadrados solicitados según el código nuevo, la convención habitual para pasar de superficie construible a superficie útil/vendible.
• Se toma sin la planta baja: el Simulador oficial DDHUS computa la capacidad sin la PB (la planta baja no suma para el excedente). Olvidarlo infla la cuenta alrededor de un 10-15%.

En resumen: A1 = capacidad edificable del código nuevo (sin PB) × 0,8. Es todo lo que suma.

Qué se RESTA: lo que ya permitía el código anterior (A2)

El segundo término, A2, es lo que la parcela ya podía construir con el Código de Planeamiento Urbano anterior (Ley 449 y modificatorias). Se calcula con el clásico FOT (Factor de Ocupación Total) de ese código:

• A2 = FOT del código anterior × superficie de la parcela.
• Ese FOT es un dato histórico del distrito bajo la norma vieja; aparece en la ficha de edificabilidad como referencia. No es un FOT “vigente” (el Código Urbanístico actual ya no usa FOT para la envolvente, sino alturas).
• Como se resta, cuanto más generoso era el código anterior, menor es el excedente — y menor la plusvalía.

Y el excedente es simplemente A = A1 − A2. Regla de oro: si A da cero o negativo, no hay plusvalía. El código nuevo no te dio nada por encima del viejo, así que no hay nada que capturar.

Del excedente al monto: alícuota × incidencia

Los metros cuadrados excedentes se convierten en plata con dos factores de la zona. El valor de cada m² excedente es la alícuota por zona multiplicada por la incidencia del suelo (en UVA por m²), que la Ley Tarifaria fija manzana por manzana y actualiza todos los años:

La cuenta completa queda: Plusvalía = A × alícuota × incidencia (UVA/m²). El resultado sale en UVA y se paga en pesos con el valor de la UVA del día — por eso conviene razonarla en UVA y recién convertir a pesos o dólares al momento de decidir.

Un ejemplo de la resta

Parcela de 400 m². El código nuevo habilita 1.800 m² de capacidad, de los cuales 180 m² son la planta baja. El FOT del código anterior en ese distrito era 2,5:

Esos 296 m² son los que pagan: se multiplican por la alícuota de la zona y por la incidencia en UVA para llegar al monto final. Los valores son ilustrativos — la capacidad, el FOT anterior, la alícuota y la incidencia son propios de cada parcela.

Marco normativo

• Ley 6.062 (Plusvalía Urbana): crea el derecho por la participación del Estado en la valorización inmobiliaria.
• Código Fiscal de la Ciudad — capítulo del “Derecho para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable”: define el cálculo y las alícuotas por zona (1 a 4). Se abona junto con los Derechos de Delineación y Construcción.
• Ley Tarifaria: fija el valor de incidencia del suelo (UVA/m²) por manzana y sección, con actualización anual.
• Código Urbanístico vigente (Ley 6.099 + Ley 6.776/2024): determina la capacidad edificable nueva (el término que suma).
• Código de Planeamiento Urbano anterior (Ley 449 y modificatorias): de ahí sale el FOT que se resta.

Errores comunes al estimar el excedente

• Contar la planta baja dentro de A1 — no computa; infla el excedente.
• Usar un FOT vigente en vez del FOT del código anterior para A2.
• Olvidar el factor 0,8: la capacidad se pondera antes de restar.
• Dar por hecho que siempre hay plusvalía: en muchas parcelas A ≤ 0 y no se paga nada.
• En parcelas con enrase, la envolvente oficial puede traer la superficie máxima en cero — ahí la capacidad hay que medirla desde la volumetría real.